Im Oktober 2025 hat der Oberste Gerichtshofs (GZ: 8 Ob 101/25y) entschieden, dass ein Wiederkaufsrecht hinsichtlich einer Liegenschaft (§§ 1068 ff ABGB) dem Verkäufer oder einem Dritten (also einem anderen als den Verkäufer; oder allenfalls beiden zusammen als gemeinschaftliches Recht), nicht aber dem Verkäufer und einem Dritten „nacheinander“ eingeräumt werden kann. Diese Entscheidung sehen wir aus in diesem Aufsatz zu erörternden Gründen kritisch.
Das Wiederkaufsrecht ist das Recht, eine verkaufte Liegenschaft zurückzukaufen (§§ 1068 ff ABGB). Der Wiederkaufspreis ist grundsätzlich – mangels einer abweichenden Vereinbarung – der ursprüngliche Kaufpreis.
Der zitierten Entscheidung lag folgender Sachverhalt zu Grunde: Die Verkäuferin verkaufte das in ihrem Alleineigentum stehende Einfamilienhaus an ein Ehepaar. Im Kaufvertrag wurde der Verkäuferin ein zeitlich befristetes Wiederkaufsrecht eingeräumt. Zusätzlich wurde im Kaufvertrag auch dem Ehemann der Verkäuferin, welcher nicht Partei des Kaufvertrags und auch nicht (Mit)Eigentümer des kaufgegenständlichen Einfamilienhauses war, ein zeitlich befristetes Wiederkaufsrecht eingeräumt. Nach Abschluss des Kaufvertrags samt Einräumung der Wiederkaufsrechte verstarb die Verkäuferin. Ihr Ehemann, dem nach dem Kaufvertrag auch das Wiederkaufsrecht eingeräumt wurde, übte dieses Wiederkaufsrecht sodann aus und klagte die Käufer des Einfamilienhauses auf Unterfertigung eines Wiederkaufsvertrages bzw. auf Einwilligung in die Einverleibung des Eigentumsrechtes.
Das Erstgericht und das Berufungsgericht haben diese Klage abgewiesen. Der Oberste Gerichtshof bestätigte diese Entscheidung und führte begründend im Wesentlichen aus, dass das Wiederkaufsrecht der Verkäuferin und ihres Ehemannes – wenn man dieses als gemeinschaftliches Recht verstanden wissen möchte – auch nur gemeinsam ausgeübt werden kann. Da die Verkäuferin verstorben ist, wäre das gemeinschaftliche Wiederkaufsrecht erloschen, weil dieses insbesondere nicht vererblich ist und somit das Recht der verstorbenen Verkäuferin nicht auf ihren Ehemann übergehen kann (§ 1070 ABGB). So man tatsächlich von einem gemeinschaftlichen Recht ausgehen kann, ist dem unseres Erachtens zuzustimmen, weil ein gemeinschaftliches Recht nur gemeinsam ausgeübt werden kann und dieses somit mit dem Tod einer der beiden erlischt.
Will man das Wiederkaufsrecht so verstanden wissen, dass sowohl die Verkäuferin als auch ihr Ehemann jeweils für sich ein eigenes Wiederkaufsrecht haben, so funktioniert auch das nach Meinung des Obersten Gerichtshofs nicht. Grund dafür ist, dass – zumindest im konkreten Sachverhalt – nicht geregelt war, wessen Wiederkaufsrecht der Vorrang zukommt. Üben nämlich beide Wiederkaufsberechtigte ihr Wiederkaufsrecht aus, steht das zutreffend im Widerspruch zueinander. Unseres Erachtens müsste man eine solche Konstellation vertraglich konkret ausgestalten, indem bspw. das Wiederkaufsrecht jeweils nur für einen Hälfteanteil der Liegenschaft eingeräumt wird oder geregelt wird, wessen Wiederkaufsrecht der Vorrang zukommt.
Höchst kritisch sehen wir die pauschale und nicht begründete Aussage des Obersten Gerichtshofs, dass „eine Auslegung dahin, dass dem [Ehemann] von vornherein das [Wiederkaufsrecht] erst nach dem Tod der Verkäuferin zukommen sollte, zufolge der in § 1070 ABGB statuierten Unvererblichkeit des [Wiederkaufsrechts] jedenfalls ausgeschlossen“ sei. Es ist schon zutreffend, dass gemäß § 1070 ABGB ein Wiederkaufsrecht nicht vererbbar ist und somit nicht von Todes wegen auf einen Erben übertragen werden kann. Unseres Erachtens muss es aber im Sinne der Privatautonomie möglich sein, vertraglich festzulegen, dass Person A „primär“ ein Wiederkaufsrecht erhält und Person B „sekundär“ ein Wiederkaufsrecht erhält, welches erst mit dem Tod von Person A entsteht. Diese Ausgestaltung ist keine Vererbung des Wiederkaufsrechts, sondern sind beide Wiederkaufsrechte (von Person A und Person B) auf den jeweils Berechtigten bezogene individuelle Rechte. Das „sekundäre“ Wiederkaufsrecht von Person B ist lediglich aufschiebend bedingt mit dem Eintritt des Todes von Person A (§§ 897 ff ABGB).
Freilich könnte man versuchen ins Treffen zu führen, dass diese Konstellation eine Umgehung der in § 1070 ABGB statuierten Unvererblichkeit darstellt. Sinn und Zweck der Unvererblichkeit muss aber sein, dass das Wiederkaufsrecht nicht von Generation zu Generation auf immer und ewig (von Gesetzes wegen) weitergegeben wird. Wäre das Wiederkaufsrecht nämlich vererbbar, würde es de facto nie erlöschen, weil es immer jemand erbt. Wenn sich aber die Vertragsparteien im Vertragsabschlusszeitpunkt darauf einigen, dass jemandem ein mit dem Tod eines anderen aufschiebend bedingtes Wiederkaufsrecht zukommen soll, steht dies unseres Erachtens nicht dem Sinn und Zweck der in § 1070 ABGB statuierten Unvererblichkeit entgegen, sondern muss eine solche Vereinbarung im Sinn der Privatautonomie möglich sein.
Die unsererseits angedachte Konstellation mit einer aufschiebenden Bedingung lag der zitierten Entscheidung nicht zu Grunde. Es bleibt daher spannend, ob der Oberste Gerichtshof eine solche Konstellation letztlich doch zulassen würde. Praktisch sorgt diese pauschale und nicht begründete Ablehnung des Obersten Gerichtshofs in der hier diskutierten Entscheidung natürlich für erhebliche Rechtsunsicherheit.
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